南宁楼市横盘久矣。

在过去的2-3年，全国调控收紧大环境下，南宁楼市开始挤泡沫。

普涨时代虚高的房价，已被挤出水分；但也有些硬资产，能笑看一轮轮楼市周期，不跌反涨。

这就是选盘逻辑的重要性。

时代不同了，我劝你，买房要挑剔一点。

横盘之下，买房要学会“掐尖”

从2019年下半年开始，南宁楼市就已悄悄迈入横盘期，当年成交出现短暂高峰之后，2020年成交陡然下降。

这背后，和调控持续加码有关。

“三道红线”剑指资金链，直接将部分房企踢出局；此后，集中供地、重点房企拿地资金监控等政策进一步收紧。 

此外，银行严查首付来源、放款速度变慢等系列变化，传导到买方市场，一定程度抑制了购房需求。

种种影响之下，南宁楼市进入深度调整期，成交不断探底。

▲南宁成交量已连续4个月下滑（克而瑞）

房价方面，虽整体呈缓慢上扬走势，但也只是核心板块带动下的结构性上涨，边缘板块不涨反跌已成常态。

▲2010年以来，南宁成交量价情况（克而瑞）

新周期下，横盘还有多久，楼市拐点何时到来，谁都不能确定。

不过可以肯定的是，未来“房住不炒”已成定局；“稳”，依然是房地产大势。但并不意味着房产价值会被贬低。

买房，应该从投机思维，转化为投资思维。

过去普涨时代，房价虚高的泡沫都会被挤压出来；但真正的硬资产，房价水分并不高，能平稳穿越楼市周期，价值守恒，甚至会溢价。

因此，在全新形势下，如何选盘非常关键。想买到抗跌的硬核房产，就要学会“掐尖”。

如何“掐尖”？以下小襄从几个维度分析。

核心区+稀有景观，直击房价天花板 

核心价值，更多体现的是资源价值，比如景观、学区、地铁、交通等。越稀有的资源，价值越高。

其中，核心区的自然景观，由于稀缺且难以再生，排在价值前列毫无疑问。占了这种资源的房子往往以豪宅形式出现，房价直击当地天花板。

比如著名豪宅汤臣一品，位于上海陆家嘴，又占了一线江景，最高曾卖到34万元/㎡，一直是中国豪宅成交价的天花板。

在南宁，总价最高、真正豪的房子，并非学区房，而是核心区坐拥稀缺江景的豪宅。比如保利冠江墅、保利新君悦湾、凯旋1号等。

▲南宁真正的豪宅大多位于邕江边（仅供参考）

再加上核心区土地供应见底，江景地块更是屈指可数，未来核心区江景盘只会越来越稀缺。

特别是五象，核心区滨江楼盘本就不多，一线江景盘更少，且大多货量见底。今年出现的新盘保利明玥江山，尤为引人注意。

▲五象在售一线江景盘（仅供参考）

作为核心区少见的头排江景新盘，保利明玥江山地段简直可以躺赢。

它位于五象大道和良庆大道交汇处，北面一线看江，还能眺望青秀山，同时占了南宁两大稀缺景观；东西面紧邻规划中的五象二湖水系。

▲项目位置以及周边配套（克而瑞）

▲项目周边景观非常震撼

核心区+稀有景观，保利明玥江山所占据资源，属于南宁少数佼佼者。它潜力如何，我们再从其它维度判断。

看准头部房企，以及背后的代表作

第二，看准品牌。

上半年，由于房企暴雷导致交房困难、甚至烂尾的情况时有发生，让业主无力招架。

这在告诫每一个购房者，了解房企背景成为买房必修课。

在三道红线榜上，绿档或降档房企相对会更靠谱；想稳健，那就要瞄准头部房企，特别是有国企或央企背景的绿档房企。

▲保利为央企，一直处于绿档

此外，还要看房企的布局特点，以及代表作。

在南宁，喜欢占据核心景观资源的，就是保利。入邕以来，保利眼光独特，喜欢落子核心区有稀缺景观的板块，比如凤岭南滨江、柳沙等。

保利时隔5年再拿地，首进五象，同样盯上了核心区一线江景地块。

它便是如今的保利明玥江山，市场关注度高的背后，和保利擅长打造滨江豪宅不无关系。

保利冠江墅，别墅产品最高总价超千万，还传言有钱也买不到，并拿下南宁豪宅销量榜首。

▲保利冠江墅成绩漂亮

保利新君悦湾，被称为“永远的神”，户户赠送率超60%，270°L型阳台壕到没朋友；头排江景房最高总价1000万+，如今已一房难求。

▲保利新君悦湾样板间

可见，头部房企的代表作，放在市场上叫座又叫价。

有2大代表作珠玉在前，保利明玥江山问世，号称保利又一滨江豪宅，很难让人忽略它。

玥系，高端盘里的"尖子生"？

第三，看产品力。

南宁不缺房子，缺的是核心的好房子。

核心地段产品力强的房子，保值增值能力也更强，比如复式、板式等产品，放到二手房市场，流通非常快。

因此，产品力是判断优质资产的必然条件。

保利明玥江山占地约123亩，容积率3.0，规划4栋板式看江大平层（2梯2）、11栋板式高层（3梯4），以及6栋叠墅。

在核心区，纯板式+叠墅的产品屈指可数，保利明玥江山无疑直击高端购房者。

▲项目效果图

目前，保利明玥江山率先曝光的是板式产品。

项目从气候及地理出发，因地制宜，对户型进行深入研究。比如，主要房间的通风口大多设在南面，从而利用风压差带动室内空气更快、更自然地流动。

▲从总平上看，户户南北通透

此外，项目在户型面积上做了合理控制，大平层为196㎡、206㎡，高层96-144㎡，并未出现太小的户型。

严格把控之下，最终出来的户型，很惊人。

比如206㎡大平层，南面10.3米阳台，北面十几米L型阳台，近40㎡主卧，羡煞旁人。

▲206㎡大平层户型图

即便是最小的96㎡户型，也设计有5.75米长、2.1米宽的南面阳台，以及单独入户电梯厅。

▲96㎡户型图

很明显，这种产品就是冲着品质生活而去的，也必然会筛选出一个优质圈层。

再加上，保利在软性环境打造上，也致力提升圈层属性。

比如“保利天赋CLUB”、保利文化等活动，不仅有超45位世界大师打造的每年32场国际展览、260多场艺术剧演，还有定制私宴、游艇会、直升机48小时全球救援等服务。

一定程度上，圈层也是潜在价值，会让房产未来的溢价空间更高。

规划下一个“三街两巷”？罕见

最后，还要学会看独特价值。

产品、配套可以叫价，但历史文化是无价的。比如三街两巷，堪称南宁文化灵魂街区，价值几何？ 

南宁有历史文化气质的楼盘，可遇而不可求。市面在售的，只有中山路旧改项目，看江房源直奔2万+元/㎡。

保利明玥江山还是个胚胎之时，就注定要与历史文化共生。

去年土拍，项目地块限定条件非常特殊。

地块需规划建面≥20000㎡的历史文化商业街区，需完整保留现存的古树；地块一合围区内，还有南宁市文物保护单位——良庆五帝庙。

良庆五帝庙，出现在清朝同治十二年（1873年），距今已有148年历史，是良庆百年历史见证。

不得不说，这与走文化地产路线的保利，挺搭的。

据悉，保利将在保护历史文物基础上，以清朝文化底蕴为依托，打造广场、廊、桥、会馆、街巷五大街区。

▲文化商业街效果图

有历史文化底蕴，保利明玥江山气质全然不同。

再加上，项目紧挨着地铁4号线良庆圩站，又靠近方特、青秀山、万达茂等文旅配套，未来历史文化商业街兑现后，或成为南宁又一打卡地。

它的价值，可以大胆想象。

选盘，我劝你挑剔一点

市场横盘之下，楼市进入全新周期，房企残酷淘汰赛愈演愈烈，购房者选错房比没买房还可怕。

对刚需来说，要珍惜首套购房名额，选对房子，不仅能安心收房入住，更可以在未来换房之时，有资产裂变的价值。

对改善购房者而言，懂得甄选优质房产，不仅能选对适合的圈层，还能让房产穿越周期，减小资产缩水的风险。

因此，选盘挑剔一点准没错。如何“掐尖”，我给你3点建议。

①核心地段的房产，抗跌能力更强；同地段，能力范围内优选资源更稀缺的房子。

②看准房企至关重要，未来好资源、好产品都会向头部房企集中，看其代表作是否有市场就懂了。 

③不仅要选产品力强的楼盘，还要看这种产品在核心地段是否稀缺，在二手房市场溢价空间如何。

这样看，保利明玥江山，掌握了核心区稀缺资源，产品能打且少有，再加上绿档央企保利做靠山，确实具备优质资产的潜质，就看未来兑现效果了。

项目预计月底首开，如今正开展VIP定制享开盘98折活动，火热预约中。首开价格可能很爆炸，或是难得的上车机会。