南宁8月的法拍市场，最大的焦点无疑是“斑美拉”案的121套法拍房。

8月9日起，“斑美拉”案主犯余某容名下45套房上架法拍。不过，当日仅成功拍卖出2套凯旋1号，其余五象核心区43套房无人问津。

如今，这些房源迎来二拍。

五象核心房二拍直降46万

惊天大案“斑美拉”法拍房，扒房已经写过多次。

主犯余某容名下的121套被推上法拍席，其中，南宁119套，桂林2套。

8月9日，2套凯旋1号成功拍卖。314㎡，起拍价632万，203次竞价，成交价760.5万；483㎡，以起拍价1152万成交。

▲已拍卖成交的凯旋1号

2套豪宅走出不错的行情，然而，五象核心区绿城春江明月和云星钱隆首府合计14套，却惨遭流拍。

同一天，同一个人的房产法拍，呈现出两番行情。

一拍流拍，二拍降价再拍，是法拍房市场里的常规操作。

8月19日，绿城春江明月8套房和云星钱隆首府重新上架。这一次，它们均纷纷下调了起始价，最大的幅度高达46.6万元。

▲二拍上架房源

如此折算下来，绿城春江明月带车位二拍价仅为1.14万-1.16万元/㎡，云星钱隆首府精装仅1.02万-1.06万元/㎡。

这个直线降价的幅度，不可谓不大。

品质现房，二拍价有优势

无论是绿城春江明月带车位还是云星钱隆首府精装价二拍，这个价格在五象蟠龙板块来说，都挺具吸引力。

抛开地段，这14套房源的优点一目了然。

①有价格优势。

云星钱隆首府与绿城春江明月仅万元出头的单价，还包含了车位或精装，这个价格与同小区二手房成交价来说，都占上风。

据了解，绿城春江明月近期二手房成交价普遍在1.35万-1.6万元/㎡，不含车位；云星钱隆首府二手房精装价1.4万-1.8万元/㎡。

②品质现房。

这2个盘均已是现房，且要么是毛坯，要么是无人居住的痕迹，对比市面上需要腾空的法拍房来说，少了个大麻烦。

此外，绿城春江明月和云星钱隆首府均是五象核心区的标志性楼盘，其品质在市面上均有不错的口碑。

进入二手房市场，其流通性也更强。

▲绿城春江明月实景

③无租约、无抵押。

此前，扒房致电执行拍卖的玉林市玉州区人民法院的工作人员，明确余某容名下这批房子无租约、无抵押。

即便如此，法拍房与一般二手房不同，普通人容易踩坑，有一些已知的风险仍需要注意，甚至是进行权衡。

10天内全款付清

本案的法拍房相对纯粹，很多房源甚至仍是毛坯状态，与很多纠纷案件里需要腾房清场、有租赁关系等法拍房不同，风险相对低一些。

但这些房子也有一些“小坑”，有意出手的人需要注意这些问题：

①有欠款需缴清。

据阿里法拍平台披露的评估报告来看，因长期无人居住，截至2022年3月1日，6套云星钱隆首府共欠款25815元的物业费。

▲每套约4000+元

8套绿城春江明月的评估报告中，并未明确具体欠费，但结合其它房源的欠费情况来看，补缴一笔物业费等相关费用是不可避免的。

而且如今已经8月底，物业欠费以及产生的滞纳金还在随时间增长。

②全款付清。

拍卖公告中明确，这些法拍房不支持按揭贷款，且拍卖余款在网络竞价结束后十日内缴入法院指定账户。

这意味着，这对买家的资金要求较高，需要一次性付款。

▲十天内付清全款

③过户时间久。

这批房源涉及“斑美拉”案，具体的资产处理流程要多久尚未可知，法院解封需要一定时间，过户交付时间一般是3-6个月，若是案件情况复杂，时间会更久。

而且，玉林玉州法院也在法拍公告中提醒，拍卖成交后，法院只提供执行裁定书及成交确认书，买家需自行到相关部门办理产权变更手续。

也就是说，后续产权变更的流程，拍卖人仍需要花费一定时间精力。

截至8月23日，这些房源围观人数不少，但依旧无人报名。

若再流拍，或进行变卖

这批房源若在二拍中无人竞价拍卖，下一步或会走向变卖的结局。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。

而再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。

也就是说，倘若司法拍卖第二次还流拍，或将会进入变卖程序，而变卖与拍卖在程序、期限、形式等会有所区别。

举个例子，此前新梦3楼曾被上架拍卖，经过一拍、二拍均流拍后，该拍的物进入变卖程序。

▲变卖价格与二拍价格一致

又比如仙葫的仙灵岭丽水湾房源，此前经过一拍、二拍均流拍后，进入变卖程序，有买家缴纳变卖预缴款参与竞价。

▲进入竞价倒计时

与拍卖相比，拍的物进入变卖程序后竞买规则有所不同。

值得关注的是，拍的物进入变卖程序后，其价格可以调整。变卖价格不得低于评估价的二分之一。

也就是说，假如“斑美拉”这批房源进入变卖程序，法院可以设置价格为评估价的5-6折。“半价出售”不是不可能。

不过，变卖价也可与二拍价持平。

一多在平台上对比了几套房源，进入变卖程序后价格并没有下降，变卖价与二拍的起拍价持平。

▲整理自阿里法拍平台，仅供参考

其次，参与的购买人需要缴纳一笔价格不菲的变卖预缴款，也就是房屋的变卖总价，若如果成交价等于变卖预缴款，则无需另外支付余款；如果成交价高于变卖预缴款，高出部分的变卖余款要在5日内缴纳。

而且，变卖周期为60天，如有竞买人变卖期内的任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时。

整体来看，余某容名下再次上架二拍的房源，价格已经做了调整，略低于市场价。

若是不想在二拍中参与竞买，也可等到其进入变卖程序后再择机出手。

当然，有意竞价购买的扒友也可斟酌风险、进行实地查看了解后，并结合自身情况，多方权衡之下再考虑出手，方为最优解。