这几天，恒大御府“12980元/㎡起”的消息传出来，各大购房群炸开了锅。如此爆炸，还不是因为它就位于五象三中旁。几年前，华润二十四城曾在这里打出4988元/㎡起，现在二手房已挂牌2万+元/㎡。更狠的是，恒大御府还放话“2000多套一次清盘”，这是要创造下一个神盘的节奏？

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2000多套一次清盘？它火了！

最近，恒大时隔3年杀回南宁打造的新盘——恒大御府，火得一塌糊涂。去年，恒大汽车集团以“捆绑产业”的形式，拿下五象三中旁的地铁口靓地，羡煞其它房企。这块地，就是 “恒大御府”，出道即巅峰。无论是购房群，还是在扒房直播，粉丝问及恒大御府的频率非常高。

▲扒房直播间，恒大御府的咨询率十分高

项目展示区在“三月三小假期”开放，小襄前去踩盘发现，即便下着大雨，现场却挤得不像话。售楼部外面，小车已经停了2-3公里的长龙；里面，到处都是人。这画风，果然很“恒大”。

▲虽然下雨，但人气一点都不减

人气如此高涨，项目啥时候开盘，推什么产品？置业顾问回答，时间和房源还没确定，由于预约非常火爆，我们有信心首开一次清盘。听完我惊呆了。“首开即清盘”，这是什么概念呢？恒大御府占地约80亩，共计2088套房子。普通楼盘要达到这个成交量，至少要卖1-2年的时间。再回顾南宁楼市历史，能一次卖掉2000多套房的案例，印象中几乎没有；范围再扩大到全国，确实有，那就是恒大自己的楼盘。倘若能创下纪录，那恒大御府可以“封神”了。问题是，恒大哪来的自信呢？

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五象核心区，这价找不出第二家

如今，有关恒大御府“12980元/㎡起”的惊爆价传得沸沸扬扬。
实际情况如何呢？项目负责人称，恒大御府价格确实有优势，因为恒大打造的是民生地产，时隔3年回归，为回馈南宁，所以才可能会有这个特大优惠。其实不难猜测，恒大御府地价低，定价可以很任性。这样看，价格就是恒大御府的一张王牌。因为在五象核心区，几乎找不出这样的价了。以恒大御府为分界线，周边楼市格局分化明显。恒大御府所处五象三中板块，要么是新房已进入尾期，在售楼盘价格已达1.7万-2万+元/㎡；要么是已经交付的楼盘，如今二手房挂牌最高也有2万+元/㎡。距离再远一点，就是五象湖天王们，房价齐刷刷迈向2万+元/㎡；五象湖东，在售新盘价格最高已突破1.7万元/㎡。项目东面，是大片尚未开发的土地。比如万科今年拍下的地，以及规划中的2号线东延长线轨道小镇，都还没见动静。

▲恒大御府周边楼市格局分化

恒大御府的出现，无疑补仓了五象三中板块的供应，而且周边都是1.7万+元/㎡的楼盘。在五象核心区，倘若恒大御府价差大几千，那确实是“杀手锏”了。

地铁口+三中旁，地段躺赢？进一步来看，恒大御府位于五象三中板块，可以说是“神盘集中营”，代表性的就是“二十四城神话”，大家都很熟悉，就不必赘述。小襄发现，恒大御府在这个节骨眼上出现，巧好踩中了板块的红利。①2号线地铁口去年，地铁2号线东延长线开通，恒大御府距离坛泽站约20米，妥妥的地铁口物业。②位于2020年三中学区范围恒大御府距离五象三中约400米直线距离，也在2020年五象三中学区范围，当然学区还以每年教育局划分为准。

▲2020年五象三中初中部学区划分范围（仅供参考）

▲恒大御府和五象三中直线约400米

项目附近，还有五象实验一小、坛泽小学、夏林路中学等学校。③附近商业集中恒大御府则毗邻“五象湖商圈十字路口”，即良玉大道与平乐大道交汇处，集结了五象万象汇、宝能环球汇、合景悠方等商业体。其中，五象万象汇已官宣今年9月开业，恒大御府和它只有1站地铁的距离。

▲五象湖十字商业圈

还有一点，项目还紧靠楞塘湖水系，而且已经动工。这么说吧，恒大御府，周边 “铁学商湖”几乎都是现成的。一般而言，配套兑现后，板块价值也跟着走高，这也是为什么周边二手房能卖出2万+天价。站在红利兑现的风口上，恒大御府的地段，简直可以“躺赢”了。

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71平起，品质更能打了

当然，即便地段再能打，恒大御府能否吸引大批购房者埋单，最终还是要看门槛。这次，恒大御府的产品，也开挂了。①71平起，精装交付不得不说，时隔3年重回南宁，恒大的户型变得更有“心机”了。主力户型面积段为71-118㎡，总价和门槛不算很高，也巧好在南宁卖得最好的户型面积范围。

▲2020年南宁成交面积段比例（来源：克而瑞）

如此规划，恒大无疑瞄准了投资、刚需、刚改等不同客群。值得一提的是，恒大御府的户型，对比此前项目，明显进步了。比如，市面流行的小户型、大阳台、大横厅等，恒大御府都有；而且一次“甩出”10来个户型，够你挑了。

▲约73㎡户型

▲约103㎡户型

还有一点，项目将以精装交付，标准依旧是“恒大风格”，这无疑更能吸引投资客。②2万㎡湖景园林，独栋独单元对比周边二手房，恒大御府品质上升了一个档次。项目规划13栋高层，全部南北朝向，全部为独栋独单元+2梯4设计；且规划有2万㎡湖景园林，视野更开阔、舒适度更高。

▲项目沙盘上看，楼间距很宽

▲项目园林效果图

而且，社区还配套一个1000㎡的会所，并规划有恒温泳池、儿童乐园、运动健身、桌球娱乐等多种功能。整体来说，作为恒大府系高端产品，恒大御府确实升级了不少，放在这个地段很能打了，整体性价比挺高。假如购房者想上车这个板块，很难会忽略它。

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优势明显，挑战也不小

在小襄看来，恒大御府想创下“首开即清盘”纪录，成为新一代神盘，有机会，也有挑战。
这种情况2018年曾发生过，当时旭辉湖山樾推货量只有400来套，加上市场好、限价等一系列因素叠加，才能实现“首开即清盘”。综合来看，恒大御府作为五象三中板块的“补缺者”，又踩中“铁学商”兑现的红利，而且价格优势大，可以说集结了天时、地利。这是机会。不过，如今市场不同了。今年3月，南宁成交是上涨了，市场也有回暖迹象。

▲南宁3月份成交，有回暖趋势（来源：克而瑞）

把周期放长来看，恒大必须认清一个现实，市场依旧还在横盘期，供应量依然很大，购房者的眼光更挑剔了。在这种市场行情下，普通楼盘首开卖几百套就算非常厉害了；而恒大御府的目标是一次卖2000多套，可想而知挑战不小。因此，天时、地利都有了，恒大御府所面临的挑战，就是如何促成“人和”，吸引大批的购房者埋单。小襄认为，最终，就要看价格了。按照恒大惯例，不排除首开优惠力度加码。假如它真想抢跑，大可以牺牲利润换取时间。最终恒大御府立下的flag能否验证，相信很快就有答案了。

作者：郭小襄

责任编辑：Alan